아파트를 청약해서 분양에 당첨이 되면, 일반적으로 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 분양대금을 나누어서 내게 되는데요. 계약금 10%는 준비해서 낸 후에 중도금 날짜가 오면 중도금을 내야합니다. 이 때 중도금은 아파트 건설기간동안 5~6차례 나누어서 내야하는데 이때 필요한 것이 ‘중도금대출’입니다. 중도금대출은 아파트 건설사가 HUG(주택도시보증공사)나 HF(한국주택금융공사) 등으로부터 보증서를 받아 금융권에서 중도금을 빌린 뒤 해당 아파트 계약자(분양 당첨자)에게 연결해주는 방식으로, 아파트 당첨자 개개인이 대출을 받는 것이 아닌, 건설사가 한꺼번에 대출을 받는다는 의미에서 ‘집단 중도금’이라고도 부릅니다. 이 글에서는 중도금대출(집단중도금)에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
자격대상
- 건설세대수가 29세대를 넘는 30세대 이상이며 분양가는 9억원 이하의 주택으로 분양대금의 10%이상을 납부한 분양계약자가 속한 사업장
- 주택도시보증공사의 분양(시공)보증서 또는 건설공제조합의 시공보증서를 받은 사업장
아파트 분양가가 9억원 이하인 경우에는 해당 아파트가 규제지역인지 아닌지에 따라 분양가의 40~60% 까지 한도가 나오지만 분양가가 9억원을 초과하는 경우에는 중도금대출이 불가하며, 분양가와 상관없이 주거용 오피스텔은 중도금대출 대상에서 제외됩니다.
집단대출은 다른 대출에 비해 수월하다고 느끼는데요. 이는 대출자 개개인에 대한 대출심사가 따로 없으며, 총부채상환비율(DTI)를 적용 받지 않기 때문입니다.
중도금 대출 한도
- 투기과열지구 : 분양가의 40%
- 조정대상지역 : 분양가의 50%
- 그 외 지역 : 분양가의 60%
투기과열지구의 경우 분양가의 40%, 조정대상이면 50%, 그 외 지역이면 60%를 받을 수 있습니다.
예를 들어서 분양가가 8억원인 아파트에 청약해서 당첨이 된 경우, 계약금(20%) 1.6억, 중도금(60%) 4.8억, 잔금(20%) 1.6억이 필요합니다. 중도금은 보통 6번에 걸쳐서 5~6개월 동안 분할하여 납부하게 되며 6번째 중도금을 납입하게 되면 아파트 시공이 완성되게 됩니다. 이 때 중도금 4.8억원은 분양가 기준으로 40~60% 까지 대출을 해주는 집단중도금으로 어느 정도 충당이 가능합니다. 만약 분양 받은 아파트가 조정대상지역이라서 분양가의 50%까지 대출이 가능하다면 중도금대출은 4억 원까지 가능하게 되는 것입니다. 이렇게 되면 총 내야할 중도금 4.8억 중 4억은 집단중도금 대출로 충당이 되는 것입니다.
집단 중도금 대출금리
2022년 들어서 전세계적인 상황변화때문에 금리가 오르고 있는데요. 2022년 3월에 이미 집단 중도금 대출 금리는 4%를 넘었습니다.
세계적인 금리인상에 맞물려서 2022년 하반기로 가면 집단 중도금 대출 금리도 4.5% 이상 오를 것으로 보입니다.
신청 방법
집단 중도금 대출의 경우 건설사가 은행에 신청하는 것이므로 분양 당첨자들은 따로 할 것이 없는 것으로 아시는 경우가 있는데요. 시공사(건설사)가 공사에 은행을 경유한 신청서를 제출하면 공사에서 심사 후 공사가 금융기관에 집단대출 승인을 통지해주면 이 때 분양계약자별로 보증신청서류를 제출해야 합니다.
- 보증신청서, 보증약정서, 개인(신용)정보 수집 · 이용 · 조회 · 제공동의서 등(은행 구비)
- 본인확인서류 : 주민등록등본, 신분증 사본, 현 거주주택 부동산등기사항전부증명서 등
- 분양계약관련서류 : 분양계약서 사본, 입주자모집공고문, 분양대금 기납입 확인서류 등
주의 사항
주택을 청약할 때 자금사정을 고려하지 않고 청약에 당첨된 후에 자금 사정 때문에 분양계약을 취소한다면 이 때 건설사에 따라서 계약금을 돌려주지 않는 곳도 있습니다. 원래 주택법 65조에 의거해서 부정계약으로 계약이 취소가 되어도 계약금은 돌려주는 것이 맞지만 건설사에 따라 위약금 조로 계약금을 돌려주지 않는 경우도 있으니 주택 청약시 총 분양가의 40%는 자기돈으로 가지고 시작하는 것이 안전한 방법입니다. 7억짜리 분양가 아파트에 당첨이 된다면 계약금 20%인 1.4억을 내고 투기과열지구라서 중도금이 40%밖에 나오지 않는다면 내야할 중도금 4.2억중에 2.8억밖에 나오지 않게 되므로 자기돈 1.4억이 또 필요하게 됩니다. 그렇다면 계약금 1.4억과 중도금 차액중 1.4억까지 해서 2.8억은 자기돈이 있어야 분양에 당첨이 되어도 분양계약 취소없이 분양을 받을 수 있게 됩니다.